PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Dasar hukum pungutan pajak bumi dan bangunan adalah UU No. 12 th 1985, UU No. 12 Tahun 1994 dan beberapa peraturan terkait. Adapun yang menjadi obyek PBB adalah bumi dan bangunan, meliputi: (1) bumi – permukaan bumi/tanah; (2) bangunan (konstruksi teknik yang dilekatkan secara tetap pada bumi, dan juga (3) termasuk bangunan seperti jalan lingkungan, jalan tol, kolam renang, pagar mewah, tempat olah raga, galangan kapal, dermaga, dan tempat penampungan minyak.

Adapun tanah dan bangunan yang dikecualikan dalam perhitungan PBB adalah tanah dan bangunan yang dipergunakan untuk: (1) kepentingan umum; (2) pemakaman dan peninggalan purbakala; (3) dipergunakan perwakilan Diplomatik; dan (4) hutan lindung, suaka alam taman nasional, tanah yang dikuasai desa. Sedangkan pihak yang termasuk dalam penanggung PBB adalah pihak yang (1) mempunyai hak; (2) memperoleh manfaat; dan (3) memiliki/menguasai orang yang tersebut diatas merupakan subyek PBB.

Pendekatan Perhitungan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

1). Penilaian Massal

a. NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).

b. NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).

c. Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan komputer (Computer Assisted Valuation/CAV)

2). Penilaian Individual

a. Objek pajak bumi yang nilainya di atas Rp 3.200.000 meter persegi.

b. Objek pajak bangunan yang nilainya di atas Rp 1.366.000 meter persegi.

c. Objek pajak yang nilai jualnya Rp 500.000.000 atau lebih.

d. Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lapangan golf, objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan

3). Pendekatan Data Pasar

a. Pendekatan Data Pasar adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara membandingkan antara objek pajak yang sejenis dengan objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.

b. Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga digunakan untuk menentukan NJOP bangunan 

4). Pendekatan Biaya

a. Pendekatan Biaya adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutannya.

b. Umumnya, pendekatan biaya digunakan untuk menentukan NJOP bangunan

5). Pendekatan Pendapatan

a. Pendekatan Pendapatan adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara mengkapitalisasikan pendapatan satu tahun dari objek pajak yang bersangkutan.

b. Biasanya, pendekatan pendapatan diterapkan untuk objek pajak yang dibangun untuk menghasilkan pendapatan, seperti hotel, gedung perkantoran yang disewakan, dsb.

c. Pendekatan ini juga digunakan sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan pendekatan lainnya.

Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

1). Dasar perhitungan : NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak)

2). Tarif : 0,5 %

3). Rumus : tarip pajak x NJKP

4). Besarnya persentase NJKP :

a. Sebesar 40% dari NJOP untuk

   perkebunan dan kehutanan

   objek pajak lainnya, jika nilainya lebih besar dari 1M

b. Sebesar 20% dari NJOP untuk

    Objek pajak pertambangan

    Objek pajak lainnya jika nilainya kurang dari 1M

5). Cara menghitung PBB:

PBB = 0.5% x NJKP

        = 0,5 % x [Persentase NJKP x (NJOP – NJOPTKP)]

6). NJOPTKP ditetapkan paling tinggi Rp 12.000.000,-

7). Apabila Objek Pajak lebih dari 1 NJOP maka pilih yg terbesar untuk dikurangi NJOPTKP sebesar Rp 12.000.000,- sedangkan Objek Pajak yg lainnya dikenakan penuh tanpa dikurangi NJOPTKP Tahun Pajak dan Penagihan

a. Tahun takwin obyek pada tgl. 1 Januari

b. Tempat terutang - dimana obyek berada

c. Dasar penagihan : SPPT , SKP , STP

d. SPPT – bila tidak tunggakan

e. SKP – Besar pjk + denda Administrasi, Bila tidak meng SPOP pokok + 25 % Keterangan lain : Sel SPOP dg hsl. Pemerk + 25 %

f. STP – pokok + bunga 2 % pbl max 24 bln

Contoh Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

1. Tuan Andi mempunyai tanah dan bangunan di Malang dgn luas 300 m2 dan 250 m2 masing2 dgn harga Rp 400.000,- dan Rp 250.000,- Hitunglah berapa PB yg dibayar Tuan Andi?

Jawab:

 

2. Tuan Firman mempunyai 2 rumah, satu di Sidoarjo dan satu di Mojokerto dgn rincian sbb:

Sidoarjo

Luas Tanah = 300 m2 ; NJOP = Rp 450.000,-

Luas Bangunan = 230 m2 ; NJOP = Rp 350.000,-

Mojokerto

Luas Tanah = 320 m2 ; NJOP = Rp 340.000,-

Luas Bangunan = 260 m2 ; NJOP = Rp 325.000,-

Hitunglah PBB yg dibayar Tuan Firman?

Jawab:

3. PT Marina Residence menyewakan apartemen dengan spesifikasi 

a. Luas tanah = 600 m2 ; NJOPT = Rp 2.000.000,- /m2

b. Bangunan Hunian → 20 unit @20 m2 ; NJOP = Rp1.000.000,- /m2 10 unit @ 10 m2 ; NJOP = Rp 500.000,- /m2

c. Bangunan Sarana → Lift = 50 m2 ; NJOP = Rp 500.000,- /m2

d. Kolam Renang: 100 m2 ; NJOP = Rp 250.000,- /m2

e. Besarnya NJOPTKP adalah Rp 12.000.000,-

Hitunglah : PBB untuk type 20 dan type 10 per unit

Jawab:

1. Cari Total NJOP PBB

a. NJOP Bumi = 600 m2 x Rp 2.000.000,- = Rp 1.200.000.000,-

b. NJOP Bangunan

Hunian :

Type 20 = 20 unit x 20 m2 x Rp 1.000.000,- = Rp 400.000.000,-